买卖房屋可能会遇到哪些问题？出现问题后怎么保护自己的权益？8月22日，成都市双流区人民法院发布《成都市双流区人民法院房地产纠纷案件审判白皮书(2016.1.1-2017.6.30)》，对涉房地产类纠纷案件进行统计分析，让社会公众充分了解双流区人民法院审理房地产案件的审判概况，同时指引社会公众建立更强的法律意识和诚信意识，共同维护房地产市场的健康有序发展。这也是我省首份发布的房地产案件纠纷审判白皮书。
双流区人民法院受理房地产纠纷案件分布图
2012-2017年上半年我院受理房屋（二手房）买卖合同纠纷案件数量趋势图
案件反映房地产市场四大问题
双流区人民法院司法管辖权包含双流区、天府新区成都直管区，某种程度上，也能体现出成都目前房地产交易中存在的一些共 性问题、纷争。
2016年1月1日到2017年6月30日期间，双流区法院审理的房地产纠纷类案件主要类型包括建设工程施工合同纠纷447件、商品房 预约合同纠纷37件、商品房预售合同纠纷2054件、商品房销售合同纠纷285件、房屋买卖合同(二手房)纠纷408件、房屋租赁合同 纠纷500件、物业服务合同纠纷524件、建设用地使用权出让、转让合同纠纷7件、居间合同纠纷44件等。案件呈现出了数量多、类型 多样化;涉案人数多，群体性色彩突出;诉讼请求多样、案情错综复杂;受市场环境和政策因素应向大;纠纷化解难度高，定纷止 争难等特点。
案件的特点也反映出了目前房地产业存在的一些普遍问题：一是开发商的经营实力、商业风险预估能力不足，守法意识欠缺。 在我院受理的案件中，存在大量由于开发商资金链断裂引发的逾期交房、逾期办证、售后返租等纠纷。二是代理销售企业、中介机 构等管理不规范或虚假宣传，对购房者作出不当承诺。有的代理销售企业、中介机构为了自身的利益，夸大事实、不当承诺，或提 供权利义务不明确具体的格式合同文本，规避自身的法律风险，导致买卖双方在签订合同过程中不能充分预见可能的风险，引发纠 纷。三是购房者缺乏必要的风险意识和法律意识。购房者对其购买的商品房存在的风险隐患缺乏必要的认知和了解，一旦出现开发 商资金断裂或者其他经营不善的情形，业主的权益不能得到保障。四是建筑行业存在监管漏洞，有待进一步完善。由于建设工程周 期长，建设市场还存在大量不规范之处，相关职能部门的对不规范现象的监管还存在盲区，对其监管力度还有待进一步规范、完善 。
如何降低二手房买卖交易风险
尤其在今年上半年，二手房交易纠纷激增为2016年全年的两倍，达到272件。双流区法院房地产庭庭长周卫分析，主要还是社会 诚信体系的缺乏造成这一结果。从去年下半年开始，天府新区成都直管片区、高新区南区房价迎来一轮上涨，二手房卖方找各种理 由拒绝执行此前的协议。遇到这种诉讼，双流区法院在具体判决中，只要认为协议是符合相关政策的，房屋本身没有其他查封、抵 押等情况的，都支持继续履行协议。
周卫建议市民在购买二手房时，首先搞清楚有无购买资格，其次查询房屋是否有瑕疵如抵押、查封等，最后选择执业规范的二 手房中介。“我们在审案过程中，发现大量中介机构的协议不规范，为后期的交易埋下了很多隐患。”
在附件部分，《白皮书》精心挑选了几个典型的涉及房地产纠纷的生效案件，覆盖了商品房预售、权属证书办理、二手房买卖 等公众关注度较高的方面，并配以详细的法官解读，与白皮书一同向社会进行发布。通过案例的形式，让社会公众对法院审理房地 产纠纷案件有直观的感受，同时也起到普法宣传的作用。
附：
成都市双流区人民法院房产纠纷典型案例
案例一：
开发商逾期履行办理权属证书的协助义务，应当承担迟延办证的违约责任——杨某与四川某置地有限公司商品房销售合同纠纷案
案情简介
杨某与四川某置地有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定杨某购买四川某置地有限公司开发的商品房。同时约定出卖人应当在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助买受人办理房屋权属证书。合同签订后，杨某按照合同约定履行了义务并于2013年6月1日办理了收房手续。四川某置地有限公司向税务机关交清了税费，并于2016年7月8日向房屋办证机关递交了房屋权属转移登记申请，杨某亦于2016年7月30日实际取得了房屋权属证书。尔后，杨某以开发商迟延办理房屋权属证书诉至法院，要求开发商承担迟延办证的违约责任并支付违约金计算至2016年7月30日止。
法院判决
法院经审理后认为，杨某收房后于2013年6月1日履行完毕合同约定的全部义务，开发商应于2014年6月2日前协助杨某办理权属转移登记，但直至2016年7月8日才将办理房屋转移登记的手续递交房产管理部门，应当承担迟延办证的违约责任。而当开发商将办证资料交由办证机关后，出证的时间不再由开发商掌控，且出证后其积极的履行了通知义务，杨某亦于2016年7月30日领取了权属证书。据此法院判决开发商向杨某支付迟延协助办证的违约金确定计算至2016年7月8日止。宣判后，双方均未上诉。
法官解读
办理房屋权属证书的行为是行政管理行为，作为开发商在该行政管理行为中所需履行的协助义务是将办理权属证书所需资料、费用以及买受人代为缴纳的税、费及相关资料提交给办证机关，协助办理权属变更登记以及代为领取权属证书或权属证书颁发后及时通知买受人领取。法院应审查未取得权属证书是由于出卖人协助办证迟延还是交付权利凭证迟延的原因所致，合理确定出卖人应当承担的违约金。
而当开发商将办证资料交由办证机关后，出证的时间不再由开发商掌控，若开发商在出证后积极履行了通知义务再要求违约金计算至开发商将权属证书交给买受人或买受人实际取得权属证书，这可能加大了开发商违约责任。故法院将迟延办证的违约金计算至开发商将办证资料报送到不动产登记机关之日与开发商仍负有代为领取权属证书或权属证书颁发后及时通知买受人领取并不冲突。若开发商在出证后怠于履行其通知义务则应当承担相应的违约责任。
案例二：
卖方在签订《房屋买卖合同》时未取得权属证书，不影响签订合同的效力。权属证书取得后，能够证明买卖事实发生在限购政策出台前且具备继续履行条件的，仍应判决卖方继续履行过户手续——徐某与李某、第三人李某某、成都市某房产经纪公司房屋买卖合同纠纷案
案情简介
2016年9月23日，李某委托其父亲李某某在成都市某房产经纪公司的居间服务下与徐某签订了《成都市房屋存量房买卖居间合同》，约定将李某名下的未取得权属证书(备案状态)的房屋出售给徐某。合同签订后，徐某支付了100000元定金，并支付了首付款305000元。尔后，李某结清了按揭银行的贷款并取得了涉案房屋的不动产权证，但以未取得权属证书、政策变化等理由拒绝办理房屋过户手续。徐某为维护其权益，诉至法院要求李某继续履行合同协助办理房屋过户手续。
法院判决
法院经审理后认为，李某委托其父亲李某某与徐某签订的《成都市房屋存量房买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。在签订合同时，涉案房屋虽然尚处于签约备案状态，但在诉讼过程中李某取得了房屋的权属证书，符合合同继续履行的条件。同时，本案买卖事实发生在限购政策出台前，李某协助徐某办理房屋过户手续并不违反限购政策，故判决李某限期协助徐某办理涉案房屋的过户手续。宣判后，双方均未上诉。
法官解读
房屋价格上涨后，二手房买卖纠纷数量急剧上升，诚信问题、契约精神经受重大考验。而合同效力问题也是影响卖方继续履行协助过户的因素之一。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条(六)项规定“未依法登记领取权属证书的，不得转让”，该规定属于管理性强制性规范，违反该规定并不影响买卖合同的效力，故合同效力问题不应成为出卖方协助买受方办理过户手续的障碍。实践中，出卖人往往寻找多种借口违约，主要包括以买受人不符合购房资格、涉案房屋未取得权属证书、房屋尚有银行按揭等理由拒绝过户，为维护交易稳定、惩戒违约行为，能够证明买卖事实发生在限购政策出台前且具备履行条件的，依照相关法律规定，出卖人仍应继续履行协助过户义务。
案例三：
出卖人一房二卖时应对无法取得房屋的买受人承担赔偿责任——黄某与丁某房屋买卖合同纠纷案
案情简介
黄某与丁某签订了《房屋买卖合同》，约定丁某将案涉房屋及车位以70万元的价格出售给黄某。合同签订后，黄某支付了5万元定金，并支付了首付款31.5万元。尔后，丁某又将房屋出售给陈某，并办理了房屋过户手续。经询价，案涉房屋的房价已经有较大的上涨，同地段同小区面积相近的房屋(含车位)成交价大约在100万元左右。黄某为维护其权益，诉至法院要求解除合同并要求丁某返还购房款、赔偿损失50万元。
法院判决
法院经审理后认为，丁某将案涉房屋出售给黄某后又将其出售给他人且办理了房屋过户手续，黄某的合同目的已经无法实现，丁某的行为已构成根本违约，故判决解除合同，丁某应当返还已经收到的购房款并赔偿损失。法院结合案件事实酌情判决丁某赔偿黄某损失22万元。宣判后，双方均未上诉。
法官解读
一房二卖是指出卖人先后或同时签订两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。根据最高人民法院相关司法解释规定，在一房二卖的情形下各个房屋买卖合同如不违反法律、行政法规的禁止性规定均属有效;商品房买卖合同订立后，出卖人擅自又将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，构成根本违约，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
原标题：四川首个!房地产纠纷案件审判白皮书发布!
