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小区公共绿地使用权被出售?原来购房合同暗藏“放弃”条款

2018-04-17 07:16   来源: 成都全搜索新闻网   编辑: 曾俊菠   责任编辑: 马兰

事发小区已经搭建好的私人花园

事发小区已经搭建好的私人花园

看见一楼业主在公共绿地搭建私人花园,打听后得知,开发商把公共绿地的使用权出售给了一楼业主。同为业主竟然不知情,自己何时放弃了公共绿地的使用权?经物业提示才知道,非一楼业主在购房时均签署了“放弃”公共绿地使用权的条款。

“买房时都知道,签合同压根来不及细看,合同中竟然隐藏这种条款。”4月16日,龙泉驿区某小区业主不少业主表示。

龙泉驿区规划局表示,业主在公共绿地搭建私人花园涉嫌破坏公共绿地和乱搭乱建,一旦核实将依法查处。律师表示,这种放弃公共绿地的条款应属无效。

一楼业主搭建私人花园 公共绿地使用权被“放弃”了

马先生是龙泉驿区某小区业主,他的房子购于2015年国庆节,面积92平方米售价48万元,目前房子正在装修。近日从楼下经过,他发现一楼业主将家门口的公共绿地盖上彩条布。

马先生说,把彩条布掀开发现,8栋1单元一楼的业主正在搭建私人花园,这让他大感意外。“众所周知,公共绿地属于全体业主,一楼业主为何能私自搭建?”

搭建私人花园的还有8栋2单元的两户一楼业主,向一楼业主打听才知道,一楼业主从开发商手中购买了与自己住宅相邻公共绿地的使用权。“开发商怎么能卖公共绿地的使用权?”马先生大为不解。

马先生说,小区业主迅速成立维权群,几天后有业主在群里发布消息,一楼业主之所以能购买公共绿地使用权,是因非一楼业主在购房时签订了一份放弃公共绿地使用权协议。“买房子签合同非常匆忙,售楼员若不明确告知,谁会知道隐藏这种条款?”

感觉被欺骗的还有业主邓小姐,她的房子购于2016年国庆节,面积92平方米售价60万元,她家楼下一楼的业主也在搭建私人花园。邓小姐说,与马先生一样,直到记者采访之前,她都不知道这条“放弃”条款写在何处。

“我们的诉求是拆除违建,还我们绿地,开发商和物业致歉,重新针对补充协议做一个废除说明。”该小区业主代表杨森说。

一楼业主:

每平方米多给1000元~2000元

4月16日,成都商报记者在该小区看到,8栋1单元、2单元、14栋1单元、13栋1单元的一楼附近公共绿地均在搭建或已搭建完毕私人花园。

8栋1单元1楼业主朱先生正坐在尚未搭建好的花园中喝茶,花园约为100多平方米,已将栅栏围上,木地板铺好。朱先生说,一楼采光不好、易被高空抛物砸中,就是看中开发商配套了花园自己才愿多花20万元左右购买。

13栋1单元一楼业主夏先生的私人花园约80平方米,他采用玻璃钢作为花园顶棚,花园内栽种了各种树木。夏先生说,他的房子购于2016年国庆节前,面积90平方米售价64万元,每平方米售价要比不带花园的楼层贵些。“一楼业主的房子比同时期其他楼层业主的房子,每平方米多给1000元到2000元。”

朱先生和夏先生均向记者确认,自己购买的花园仅有使用权没有产权。

成都商报记者从多名业主手中获得一份《××项目花园使用协议》,经过夏先生和朱先生确认,自己手中的花园协议与这个基本一致。该协议明确,乙方(即业主)对花园享有使用权,但不享有花园所有权。

放弃条款曝光

被“放弃”的不止公共绿地

从马先生手中,记者获得开发商与业主签订的《商品房买卖合同的补充协议》,放弃条款写在该协议的第十部分《对建筑物区分所有权及共有共有的补充约定》,这部分的第6条、7条、8条、15条、16条均提及公共区域空间的内容,包括“买受人同意不可撤销的放弃对该部分公共绿地的共有共用权利,并遵守该建筑物的使用者(即出卖人或者承租人等)对该围合区域的管理等。”

除了放弃公共绿地外,这些条款还包括买受人(业主)还放弃附带底层或者顶层绿地、花园、屋面、露台、地下室、阁楼等公共区域权利,全体买受人(全体业主)允许出卖人(即开发商)指定的享有特定区域单独使用权的买受人,为单独使用该区域,买受人对此没有异议且不主张任何权利。“如果不是有媒体在场,我们业主根本找不到这些放弃条款在哪。”邓小姐说。

4月16日,记者来到该小区物业中心向该项目经理提交采访请求。“我们会向地产公司转达。”该项目经理表示,截至发稿记者尚未收到任何回复。

龙泉驿区规划局监察大队段姓工作人员表示,根据记者反映情况和提供的照片显示,该小区一楼业主涉嫌破坏公共绿地和乱搭乱建。

“我们会前往现场核实,一旦查实,将依法查处。”段姓工作人员表示,开发商与业主签订的花园使用协议,属民事合同范畴,与行政执法无关。“其他业主要主张自己权利,可向公共绿地所涉及管辖部门园林、房管、规划等部门举报,也可直接向市长热线投诉。”

律师说法

放弃条款是格式条款

应属无效条款

四川卓安律师事务所律师蒋健认为,《物权法》规定公共绿地属于业主共有,但可通过民事合同将权利重新进行约定,要判断这些条款有没有效,需看两个方面的条件,第一,购房时开发商有将这些条款明确告知,由开发商举证证明,确有履行明确告知的手续,此外,享受花园或顶楼的买受人出了更高的价格,而没有享受人员出了相对较低的价格;第二,这些私人花园的存在是否对其他业主造成明显的影响。

“如果影响微乎其微,又进行了明确地告知,我倾向于认为条款有效。”蒋健说,反之没有明确告知,但是私人花园比例比较大,对其他业主或小区的绿化面积造成很大的影响,对其他人显失公平,他倾向认为这些条款无效。

广东德纳(成都)律师事务所方毅律师分析了业主与开发商签订的放弃条款后认为,第一,根据《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的绿地,属于业主共有,这属于法定权利。该放弃条款高明之处,在于打了擦边球,将法定权利通过合同约定进行放弃,但这种约定违反《物权法》的规定;放弃约定条款虽然用粗体进行提示,属于格式条款。但一楼业主能够使用公共绿地是开发商利用强势地位让其他业主出让了权利,受益的最终是开发商,因此该条款应属无效。

成都商报记者 钟美兰 摄影报道

原标题:我们何时放弃了公共绿地使用权?

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