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不满儿子卖方 父母强占房屋被新房主告上法庭

2018-09-12 18:52   来源: 成都商报   编辑: 邓思璐   责任编辑: 马兰

因不满儿子、儿媳将父母出资、但登记在儿子和儿媳名下的房屋出售他人,自贡市富顺县涂国强夫妇擅自将原本复式二层结构的房屋一分为二,并新开房门占用楼上一层。新房东多次要求涂国强夫妇搬离却均遭到拒绝,无奈之下,新房东将二人起诉至法院,要求停止侵权行为,腾退房屋。

经一审法院审理后认为,原告作为诉争房屋的物权人,依法对该房屋具有占有、使用、处分、收益的权利;被告在原告取得诉争房屋的物权后,占用楼上一层的行为是一种无权占有的行为,侵害了原告的物权,判令被告限期腾退占用的房屋并交付原告。

被告不服一审判决,依法向自贡市中级人民法院提起上诉。9月12日,成都商报记者从自贡市中级人民法院获悉,日前,经该院二审后依法判决:驳回上诉、维持原判。

▲新开房门,法院供图

离奇:买房时复式二层  入住时“缩水”一层

2016年5月30日,富顺男子谭西在县城购买了一套二手房,该房屋为复式二层结构,产权面积为54.14㎡,但实际面积超过100㎡。当天,谭西便与房主办理了房屋过户手续,接收房屋后并没有入住,而是外出务工,房屋一直处于闲置状态。

2017年下半年,谭西和妻子回家发现,买房时还看得见的复式二层结构竟然变成了一层,通往二层的楼梯顶部用砖头进行了封闭,屋外侧墙上新开了一扇门,有住户从此进出。

经询问才知道,实施封闭行为的是原房东许兵的父母涂国强、万淑琴夫妇,二人因为不满儿子儿媳将房屋出售,遂擅自把房屋改建,隔成了两套。

谭西多次要求涂国强夫妇搬出房屋,但均遭到拒绝。无奈之下,谭西将二人告上法庭,认为涂国强夫妇的非法搬入行为侵害了其对房屋的所有权,妨碍了其使用权、居住权,要求对方停止侵害,搬出房屋。

▲屋内楼梯顶部被封闭,法院供图

原由:儿子曾签订承诺书  保证母亲居住权

据该案的承办法官介绍,2009年2月,涂国强、万淑琴夫妇在富顺县城以106800元的价格购买了一套面积为54.14㎡的房屋。当日,二人向房地产公司交付了33000元首付款,其中,30000元由儿子许兵出资。购买房屋时,涂国强夫妇还先后支付了7000元、9000元,交予开发商用于将房屋改建成上下两层的复式结构。

涂国强与万淑琴是再婚家庭,许兵系万淑琴的儿子,两位老人为防止子女争夺房产,2010年7月20日,二人在办理房产登记时,特意将该房屋登记到儿子许兵及其妻子名下。

2011年2月19日,涂国强夫妇与儿子、儿媳协商一致,由儿子、儿媳向二人出具了一份承诺书。承诺书上注明:1、万淑琴在世期间,可无条件地居住使用该房屋,许兵夫妇不得以任何理由反悔,应长期有效;2、购房时许兵出资的30000元,现由万淑琴支付给许兵;3、万淑琴在世期间,许兵夫妇不得以任何借口、理由将房屋出售、抵押、抵资等;4、万淑琴将房屋无偿过户给许兵夫妇。

因不满儿子擅自将房屋出售,2016年9月,涂国强夫妇在房屋内部的楼梯顶部,用木板将上下两层分隔开,在侧墙上安了一扇防盗门,至今由涂国强夫妇占用。此外,同年9月,许兵因车祸去世。

抗辩观点一:房屋系家庭共有财产  有承诺书为证

承办法官介绍,庭审中,被告涂国强夫妇的第一个观点是:房屋系家庭财产,许兵擅自处分无效。涂国强夫妇认为,涉案房屋是万淑琴出资购买,虽然产权登记在许兵夫妻名下,但实际为家庭共有财产,未经共有人同意不得擅自处分。因此,房屋应当退还。

承办法官认为,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记,且经依法登记的发生效力,未经登记的不发生效力。本案中,许兵通过买卖形式将房屋转移登记至原告名下,原告依法登记取得产权证,具备效力。被告抗辩称“出资购房”、“有《承诺书》为证”等理由,均系陈述,没有其他证据予以证明,因此不成立,法院不予支持。

抗辩观点二:未占用房产登记面积  故无侵权行为

除上述抗辩理由外,被告还提出另一条理由。即楼上一层是自己修建,二人有权享有使用权,且原告所购买房屋登记面积为54.14㎡,与一层面积相当,故不存在侵权行为。

承办法官解释称,经查,原告在购买房屋时,复式二层结构已经存在,楼上一层空间属于诉争房屋的一部分。同时,原告在购买房屋时,是购买的房屋整体使用权,其中也包括内部空间。因此,不能因被告出资将房屋建成了复式结构而认定被告享有楼上一层的使用权,抗辩理由不成立。

两次审理:均判令被告搬离房屋

今年4月底,一审法院审理后认为:原告作为诉争房屋的物权人,依法对该房屋具有占有、使用、处分、收益的权利;被告在原告取得诉争房屋的物权后,占用楼上一层的行为是一种无权占有的行为,侵害了原告的物权,应当将其所占用的房屋腾退并交付原告。至于被告与儿子、儿媳之间的《承诺书》约定内容,法院认为,该约定与原告的诉求不属同一法律关系,被告可另行主张权利。

被告不服判决,依法向自贡市中级人民法院提起上诉。

9月12日,成都商报记者从自贡市中级人民法院获悉,日前,经该院二审后依法判决:驳回上诉、维持原判。

二审法官介绍,本案中,涂国强夫妇虽然是案涉房屋的实际出资人,但是物权登记具有公示公信力,案涉房屋登记在许兵夫妇名下,对于第三人而言,许兵夫妇具有对案涉房屋的处分权。生活中,许多父母为了避免今后房屋过户缴纳税费,或者由于无法办理按揭贷款等原因,将房屋登记在子女名下,然后与子女签订协议来明确自己是房屋的实际出资人,但是一旦子女擅自将房屋出售,其权利将很难得到保障,因此在房屋产权登记时,一定要考虑到风险,慎重而行。

(文中人物系化名)

曾静  黄绚丽 成都商报记者  袁伟

原标题:不满儿子擅自卖掉复式二层,父母将房子一分为二住楼上被告

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