组团

东部新城的重要作用，不仅是快速聚集产业簇群，还有形成高品质空间环境、快速导入人口等功能。新城未来将形成1080个“组团”，每个组团的规模达数千人，“可以理解为一个10分钟或5分钟的公共服务圈”。

留白

规划建设初期强化土地预留。这意味着东部新城会有一部分土地不会被出让。当然，被预留后的土地不会以最原始的形态呈现——除了采用公共绿地的形式外，还可以建设满足新城发展过程中不同时间的配套功能需求，如社区邻里中心，体育公园以及其他城市基础配套功能等建筑，让土地有效利用起来。

上周，由成都市委十三届五次全会审议通过的《成都市东部新城空间发展战略规划（2017-2035年）》（简称《规划》）一经公布，就因最小为“组团”的五级城市单元备受关注。

在过去，“组团”常被地产开发商定义为居住小区的若干栋住宅通过紧密布置，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。

而在《规划》中，东部新城未来将形成1080个“组团”，每个组团的规模达数千人，“可以理解为一个10分钟或5分钟的公共服务圈”。与传统社区相比，为什么新城要选择组团模式发展？和过去开发商定义的组团有何区别？仲量联行成都战略顾问部团队正参与东部新城多个组团策划，在7月24日举行的仲量联行2019上半年成都房地产市场报告发布会期间，仲量联行成都战略顾问部董事李佳恒接受了成都商报-红星新闻的专访。

差异化发展 强调职住平衡

在参与东部新城区域规划项目中，仲量联行分析了国内较早引入组团单元式开发概念的深圳前海。该模式的可取之处在于，对土地的开发不再只是通过单个地块划分出让，而是将商业、产业、住宅融合发展。

例如前海综合规划中划分的22个单元除拥有各自的主导产业功能以外，同时安排一定量生活性服务功能，如居住、文化娱乐等，实现“就近工作、职居平衡”；同时预留10%的弹性建筑面积，依据开发建设时的市场情况灵活调整其功能，以应对未来发展的不确定性。

“这与成都在东部新城建设中强调的职住平衡理念不谋而合。”李佳恒说。

从宏观来看，“东进”将着力打造空港新城发展极，淮州新城、简州新城、简阳城区、龙泉驿、金堂五个产城融合、生态宜居的城市片区。 而新城的重要作用，不仅是快速聚集产业簇群，还有形成高品质空间环境、快速导入人口等功能。

目前，仲量联行成都战略顾问部团队正在为简州新城龙马湖CBD区域等项目提供片区规划、产业规划、TOD综合开发等业务，“东部新城各区域也积极与仲量联行等全球最领先的专业服务团队合作，推动东部新城区域产业导入和城市差异化发展”。

“留白”留什么？ 可能是绿地、体育公园…

如果说1080个组团都应有不同侧重点的战略规划，再往细节看，同一组团内的规划也不应一概而论，过早地规划或干预。

这在东部新城的规划中有明确表示：规划建设初期强化土地预留。这意味着东部新城会有一部分土地不会被出让。

根据“规划”，成都为东部新城给予了明确的预留面积：

强化功能性预留，共规划2处城市级预留用地、每处面积2.5平方公里，8处区级预留用地、每处面积1平方公里；强化价值性预留，探索先租赁后出让等土地利用新模式。

在东部新城的组团规划中，李佳恒注意到，成都对用地的控制不再过于明确，“通过留白部分土地，能为组团未来发展预留足够的发展空间，否则会出现导致城市缺少余地来应对风险的可能。”

当然，被预留后的土地不会以最原始的形态呈现。

在规划过程中，李佳恒也提到了它们的使用途径：除了采用公共绿地的形式外，还可以建设满足新城发展过程中不同时间的配套功能需求，如社区邻里中心，体育公园以及其他城市基础配套功能等建筑，让土地有效利用起来。

在《规划》中有这样一段对于人口规模的描述：未来东部新城作为成渝城市群的核心城市，……2070年，规划总人口800万，城市常住人口740万。

“由远及近，由大到小”，在规划中考虑人口规模的极限，以及在极限情况下布局公共配套，种种因素考验着城市的智慧与耐心。这就好比选手在马拉松比赛前考察路线时，为自己的赛程预留了一部分体力以防变数，在真正比赛时才能得心应手，百战不殆。

价值性预留，或许是新城市规划的“小切口”，当既有布局配套趋于饱和时，“小切口”会有“大成效”。

规 /划 /解 /读

五级城市单元 借鉴新加坡城市“族群”理念

“城市-片区-新镇-小区-组团”五级城市单元，是此次规划中的一个大亮点。

战略规划中提出，要规划“城市-片区-新镇-小区-组团”五级城市单元，覆盖不同人口规模，承担不同能级的城市功能。东部新城将规划形成“4城8片区31新镇”，约360个小区1080个组团。

与国内大多传统的城市层级划分方式不一样的是，“五级城市单元”这种全新的城市单元设计之中，没有街道和社区，有的是“新镇”、“小区”还有“组团”。这其实是采纳了参与东部新城规划编制的“新加坡规划之父”刘太格团队的建议，借鉴了新加坡城市“族群”的理念。

刘太格曾这样解释他所提出的城市“族群”理念：不要当做一整片，要让城市里面有相对独立的单元。他认为城市族群，要把这个城市分割成一个个不同的细胞，每个细胞里面有不同的设施配套。“五级城市单元”的逻辑大体如此。

成都市规划设计研究院副院长汪小琦告诉记者，首先五级城市单元中“城市”这个层级，指的是东部新城。接下来的8个“片区”，每一“片区”的规模约在100万人。这差不多是一个区的人口数量，例如成华区，公开数据显示其2017年的常住人口约为94.65万人。“片区”能够对市民各种形式的功能需求有一个相对完善的保障。汪小琦表示，居民通常的需求几乎不需要跨片区去完成，也可以避免居民产生不必要的跨片区交通。而“新镇”这一层级，则是一个基本实现产城融合、职住平衡的单元，规模大约在20万~30万人。“新镇”会有基本的公共服务，有产业用地和居住用地，能够基本满足生活和工作的需求。

“小区”和“组团”就是更小的单元了。据汪小琦介绍，此“小区”不同于商业开发的住宅“小区”的概念，它是城市单元，规模大约在7000到1.5万人。而“组团”更小，规模数千人，“可以理解为一个10分钟或5分钟的公共服务圈”。

在他看来，这样的五级城市单元体系，对于公共设施的建设、布局、资源的配置，以及城市的治理，都更加有效，“包括单元内居民的感情归属，也能够建立起来”。

原标题：参与策划团队揭秘：东部新城如何组团和留白？