近日，网络有消息称，富力地产（02777.HK）经营困难，将于明年裁员30%，还称富力地产已经暂停了所有的招聘活动。11月18日，富力集团在其官方公众号上发布声明称，“近日，个别自媒体发布、散布不实信息，谣传富力集团停止岗位招聘及启动大规模裁员措施，该言论对我们集团造成严重的商誉损害。”
红星资本局查阅发现，根据富力地产去年和今年半年财报，截至今年6月30日，共有员工39,244人，而去年6月30日为59,021人。这也意味着在过去一年之内，减少了19777人。
对此，富力集团一位对接媒体的工作人员在接受红星资本局采访时回应说，“今年的半年财报没有将物业这一块内容统计其中，包括物业人员。”至于原因，该人士称，“今年物业有一次交易。”但具体的交易细节，其表示“记不清楚”了。而根据今年4月9日和5月25日，富力地产分别发布的公告及补充公告，富力地产以人民币4.86亿元（最终以审计结果为准）的价格出售了物业管理业务。其原因为“物业管理业务利润贡献有限，出售后可将其所得款项用于其核心业务。”
目前，富力地产负债较大。根据半年财报显示，富力地产今年上半年负债3502.55亿元，净负债率高达177%，短期借款78.01亿，长期借款826.87亿元，合同负债444.32亿元，其他应付款375.5亿元。一年内到期的非流动负债694.96亿元，其他流动负债219.95亿元。此外，富力地产尚有472.75亿境外负债，其中境外债券357.03亿元，境外其他贷款115.72亿元。
杠杆率居高不下
历史沉淀致负债率高位徘徊
富力地产为何背负这么多的债务？
对此，董事长李思廉在半年财报中认为，与疫情有关。“2020年上半年，市场持续关注疫情及其对全球以至不同行业产生的各种连锁反应。所有企业均要适应在疫情反复的情况下经营，这不可避免地在一定程度上影响企业的经营效率。”在谈到业绩时，截至2020年6月30日，富力地产总营业额较去年同期减少4%，至人民币335.91亿元；纯利较去年同期减少6%，至人民币39.17亿元。
不过，冰冻非一日之寒。
亿翰智库一份研究报告分析认为：历史沉淀致负债率高位徘徊，环节未通为主因。
“富力地产之所以持续盘踞高位，更多是历史积累之因，与其投资模式，销售走势和多元化业务安排都密不可分。”报告指出：一方面，集中式进行土地投资和酒店投资，大量消耗资金。
2017年7月，李思廉以199亿元，拿下万达77家酒店的全部股权。不过，2013年到2019年，酒店连亏7年，接手万达酒店后，亏损额更是直接攀升。2017至2019年，其亏损额分别是1.46亿、4亿、10亿。另一方面、大量储备土地资源后，因市场下行，销售受阻，回款受限，自有资金利用不足。上述报告分析认为，从2011年开始时，其销售业绩增速明显出现下滑，且多年未完成全年销售业绩目标。
与此同时，富力地产今年还陆续遭到惠誉、标普、穆迪三大评级机构降级；今年8月，央行和住建部将限制开发商融资的“三道红线”监管指标引发广泛关注（剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍），而富力地产全都“踩线”。
上述报告指出，当融资环境趋紧，外部融资难度加大，企业为缓解资金压力而放缓土地投资，如此又使企业缺乏充足可快速入市的货值，这又将进一步影响销售业绩和销售回款，从而制约可持续发展，也最终使得杠杆率居高不下。
应对高负债
延期债务、放缓买地、变现
11月9日，富力地产发布的公告称，当天其全资附属公司与黑石下属基金公司、目标公司及相关方就转让位于广州国际机场富力综合物流园的物业权益订立合并协议。根据合并协议，在合并重组事项完成后，黑石下属基金公司将持有富力综合物流园物业的70%股权，而卖方富力地产的全资附属公司将继续持有30%股权。该物业价值63亿元人民币。
作为富力地产旗下唯一的物流园，黑石方对此次交易非常满意。“基于交易标的物的稀缺，一般很难找到这样大体量的物流项目园区，尤其是在广州这样的核心城市。”黑石房地产中国区董事总经理陈宇在接受媒体采访时表示：“是蛮兴奋的。”
而对于此次交易，富力地产认为，本次合并事项有利于优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率，有利于提高抗风险能力，实现长期稳定健康发展。
不难看出，富力的真实用意就是“增加资金储备及降低负债率”。在半年财报中，红星资本局发现，富力地产今年以来基本上都围绕着负债做文章。
首先，将近期到期或需要赎回的债务及贷款延期。今年2月，富力地产利用有利的市场窗口发行4亿美元的优先票据，以赎回于2021年1月到期的美元优先票据，延长到期期限。同时，还处理了人民币108亿元的境内债券，降低了整体负债规模。
其次，继续解决短期融资问题。半年财报指出，富力地产已拥有境内资本市场中长期直接融资产品批文额度共计约人民币180亿元，以在融资环境改善的情况下启动发行。同时将继续寻求融资机会，改善未来12个月的信贷状况。
再次，进一步放缓购置土地储备速度。今年上半年富力地产仅新增土地储备权益可售面积243万平方米，总土地投资额60亿元，相比于2019年同期分别下降62.62%和58.04%。
除了上述售卖物业、与黑石下属基金公司的交易，红星资本局在财报中注意到，该公司已决议派发中期股息，每股人民币0.38 元。“在如此极度缺钱之下还分红，其实背后有更深用意。”有业内人士分析认为，最终目的希望通过分红变现，毕竟该公司本身拥有自身大多数股票。
偿债压力大
分析师认为“发展前景不明”
资料显示，富力地产自成立以来一直深耕房地产行业，经过20多年的持续发展，业务范围由广州扩展至北京、天津、哈尔滨、西安等超过100个国内城市和地区，其业务包括房地产开发与销售、商业物业租赁、酒店服务及其他服务。2005年，富力地产于香港联交所主板上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。
回顾其发展史，国盛证券分析师杨业伟认为，曾居榜首的富力地产几次战略性失误后不断被其他房企超车，已被挤出2020年克尔瑞销售榜单Top20之外。经营败退的同时又面临债务压顶，目前该公司境内存续债券15只，规模为339亿元，境外存续债券10只，规模54亿美元。根据其统计，其中，一年内到期境内债96.6亿元，含回售305.5 亿元，境外债15 亿美元，“未来三年境内债券到期均在100亿以上。”
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受红星资本局采访时认为，在当前的市场环境下，尤其是房地产融资环境逐渐趋严，“三道红线”新规出台，富力地产债务压顶，加上销售进度并不理想，业绩完成情况一般，未来压力重重。“随着越来越多的城市加入房地产调控大军，政策环境趋严，对于房企来说面临的环境更加严峻，销售与回款存在诸多不确定性。加上富力拥有大量的重资产沉淀，未来发展前景不明。”
红星新闻记者 李伟铭 李晨
