刚刚，为更好满足居民多样化改善性住房需求，成都市对个人住房贷款中住房套数认定标准进行了优化调整，将于2024年8月13日起正式施行。

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优化调整后，有哪些变化？

相较于之前，此次调整主要有四个方面变化：

一、 从“全市查验”到“只查新购房区（市）县”。

按照此前的政策，对于有一套未还清贷款的居民家庭，在成都主城区再次购房时，执行二套房贷款政策。而执行新政策后，不再全市范围查房，只要购房所在区（市）县无住房的，都执行首套住房的贷款政策。

例：王女士一家在锦江区已购一套房，目前尚未还清贷款，但想在高新南区置换一套，她后续购房便可认定为首套房。

二、 从“必须出售”到“只需挂牌”。

过去，将现有未还清贷款的房屋挂牌，在尚未出售、办理过户的情况下，再次购房按照二套房认定。而现在，只要在取得房源核验码后进行挂牌，在查询房屋套数时都将扣减该套房屋。

例如：李先生一家名下总共有1套房，倘若他将这套房挂牌，他在新购房时都可执行首套房贷款政策；曾先生一家现有两套房，且都未结清贷款，他一次性将这两套房挂牌后，也可按首套房认定。

三、 从“不能贷款”到“金融机构自行确定”。

今年以来，包括南京、苏州等城市相继放开第三套房贷款。今天调整后，对于在成都拥有两套及以上住房，且贷款已结清，第三套房仍可贷款。具体首付、利率等执行标准，将由金融机构自行决定。

四、退出保租房房源库后，从“5年不能上市交易”到“解除限制”。

2022年，成都出台政策，自有住房纳入保障性租赁住房房源库后，可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。根据最新的政策，此前纳入保障性租赁房源的业主，只要未出租或租赁合同终止，均可自愿申请退出房源库，并解除上市交易时间限制。 

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二手房成交创近15个月新高后，

将进一步激活置换改善

如何理解此次成都对首套房认定进行的调整和优化？

有业内人士表示，今年4月30日高层会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，“稳市场”的配套举措便开始加速推进。

其中，5月17日监管部门推出多项举措，从贷款利率、首付比例进行调整。调整后，首套房比例下调至不低于15%，二套首付比例不低于25%。

“事实上，银行层面已陆续开始执行‘认房不认贷’，居民家庭（包括借款人配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。”该人士称，今日政策的落位，让住建部门、银行在“认房不用认贷”链条上彻底打通，更好满足改善性住房需求。

以成都为例，根据公开数据显示，7月成都二手房成交量达到21240套，突破2万套大关的同时，创下近15个月成交量新高，在全国范围内遥遥领先。

而细化二手房的成交可以看到，7月成都二手房成交套均面积约95.87平方米，建面约60~90平方米户型占比约43%。

7月成都二手房成交数据（图据购房通）

因此，在业内看来，首套房认定标准优化后，将进一步刺激“以旧换新”，置换改善进入窗口期。有知情人士还透露称，“随着近期深圳、上海发文，住房“以旧换新”扩展到更多一线城市和重点二线城市。一旦成都跟进，多项举措联合发力，新房和二手房市场成交量有望进一步增长，有效稳定市场预期。”