新政策对龙头房企影响力有限,房企拿钱手段越来越多
部分热点城市房价过高,来源于地价居高不下。一系列楼市降温政策能否遏制开发商争当地王的冲动,进而如何影响房地产市场?对此,多位房企高管表示,目前出台的政策影响力对于中小房企杀伤力较大,而对于资金充足、信用良好的龙头房企来说,市场上融资拿地的手段却越来越多。如果地王继续频繁出现,对于房地产市场来说仍会推高房价。
旭辉控股总裁林峰表示,房企过去的融资渠道比较单一,多依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在融资工具繁多,不少房企50%以上的融资来源于公司债和企业债等,其余部分除银行开发贷款外,还有相当一部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。
记者调查发现,不少企业绕道债券市场融资。2015年,恒大地产发行50亿元公司债,经批准的募集资金用途为偿还金融机构借款、优化债务结构和补充流动资金。在长三角地区连拿数块地王的信达地产,发行2016年公司债第二期也是用于偿还金融机构借款。
浙江一家龙头房企执行总裁告诉记者,“即使再融资大门重新关闭,对于标杆房企来说,也并非不能容忍。因为当前房企获得资金的渠道更广,资本一定会克服‘重重障碍’奔向高回报行业。”
记者调查发现,在货币流动性较为充裕的情况下,各类变通做法在不断增加。银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。“银行受制于政策约束,并不能过多向房企贷款,但房企可以找一家信托公司成立一个信托计划,然后由银行购买,实现信贷资金绕道流出。”
在房企拿地过程中,目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位近期在上海频频参与拿地的开发商告诉记者,现在一线城市拿地,基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。“不少金融机构竞相上门来提供贷款,但会设置一定额度。超过授信额度,就以股权的形式放贷,未来销售利润与他们分成。”目前,市场上已经出现多个机构,专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。
业内人士认为,只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的监管,才能真正影响到房地产商的资金链,新政策才能真正发挥作用,进而挤出土地市场的局部泡沫。
原标题：楼市降温政策频出对房地产市场影响几何？
