事发小区
一把钥匙开一把锁,那么一把给错的钥匙会带来什么结局?
在鄱阳,家住“东湖小区”的业主洪敏,因开发商给错了一把钥匙,八年前把邻居家的房子给装修了。入住八年后,因邻居杨先生要装修,于是发现了这一情况,杨先生索要房子不成报警要求洪敏搬出房屋,恢复房屋原状;而洪敏则认为,造成现在的局面,是开发商认购、编号及钥匙发放错误导致的。
对此,有律师表示,洪敏在装修房屋时,没有主观恶意花钱装修他人房屋,杨先生应适当补偿;也有律师认为,洪敏装修他人房屋是种侵权行为,应无条件恢复原状。
江西省消费者协会副秘书长戴振彪则认为,洪敏和杨先生都是受害者,可诉求开发商对该纠纷承担主要责任。
对此,鄱阳县房管局、鄱阳县房地产综合开发公司尚未拿出解决方案。
买房入住八年被指“非法侵占”
2月4日,常年在四川上班的洪敏回到鄱阳,准备与家人欢度春节,却突然被请进了派出所。
“有人拨打了110,说你非法侵占他人房屋。”当派出所民警告诉他面临这一指控时,洪敏的第一反应是:不是报假警,就是恶作剧。
直到赶往派出所接受询问,洪敏才相信报警并非戏言。
在派出所,报警人杨先生称,他才是房屋的主人,洪敏未经许可擅进入其房屋居住,属于非法侵占,责令其迅速搬出房屋,恢复房屋原状。
洪敏有些不解,房子是从开发商那里买的,开发商给的钥匙,而且在该房屋已经居住了八年,并拿出了房产证据理力争。
当时,负责协调此事的鄱阳县公安局新桥派出所戴敏警官表示,一套房屋同时出现两个“主人”,属于民事纠纷,不在派出所立案范围,只能调解。后来,由于当事双方分歧过大,各执一词,他们也无能为力。
鉴于洪敏与杨先生是邻居,派出所建议他们走司法途径解决此事。
一套房缘何出现两个“主人”
一套房屋为何会出现两个“主人”?
接受新法制报记者采访时,洪敏一边拿出房产证、购房合同,一边介绍起事情的原委。
2007年11月26日,洪敏与鄱阳县房管局下属单位——鄱阳县房地产综合开发公司签订了一份《购房合同》。按照合同约定,洪敏购买鄱阳县“东湖小区”31栋2单元603号安置房,面积124.78平方米,购买价格7.58万元。
据洪敏回忆, 在购买该房屋后,开发商工作人员曾带他及朋友看房,从头至尾给他看的都是他现在住的房屋。
“而且,钥匙也是开发商提供的。”至今八年过去了,洪敏依然在用这把钥匙。在洪敏的记忆里,他是2007年底收的房,其家人到开发商处拿到了收房钥匙,并于2008年初对房屋进行了装修。
由于常年在外工作,洪敏将房屋交由姐姐居住。
2009年1月16日,鄱阳县房管局给洪敏发放了房产证。
杨先生则告诉记者,房主杨辉忠是他的弟弟,在2007年购买了该小区31栋2单元604号房屋。
“收房时,开发商只是指示了一下房子的位置,但没有进入房间内部。”杨先生说,至于哪套房是603室、哪套是604室,他们也不清楚。
不过2008年,杨先生曾到实地查看房子,发现对门正在装修房子,他想当然地以为该房对面才是自己的房子。
近期,由于杨先生准备对房屋进行装修,通过对照房产证上面的房屋平面图,并与房管部门反复核实,他才发现洪敏装修入住的是自家的房子。
“他常年不在家找不到人,我们只有等过年时求助警方。”杨先生说,他找过洪敏家人交涉,但由于洪敏身在外地,事情遭到搁置。
杨先生称,原本邻居之间应该互帮互助,但他希望问题快点解决,报警实属不得已而为之。
开发商承认存在一定失误
那么问题出在哪里呢?双方最终把矛头指向开发商给错了钥匙。
接受采访时,洪敏给记者演示了一遍,自己家的钥匙只能打开现在居住的房屋的房门,不能打开对面的房门。
杨先生也证实,此前,他曾多次试图使用开发商提供的钥匙打开洪敏现居住的房屋的房门,但没有成功。
还有一件事让洪敏感到蹊跷,如果房屋装修装错了,那么电费怎么又能对上号?
洪敏拿出一沓电费缴费单称,8年来,其家人一直在缴纳604房的电费,自己住的不是603而是604,那么应该显示的名字为杨辉忠,而不是洪敏。
在洪敏看来,开发商除了拿错钥匙之外,未设立门牌号也是导致装错房屋的重要原因。
2月26日,记者观察到,直到现在,“东湖小区”每栋楼有四个单元,所有房屋既未设立门牌号,也没有标注哪个单元。
“走进这样的小区,完全把人带入了迷宫!”采访时,“东湖小区”不少业主向记者反映,由于缺乏门牌号,给日常生活带来诸多不便,尤其是一些亲戚、送快递、送煤气的人经常在小区迷路,他们不得不下楼接人。
对此,鄱阳县房地产综合开发公司副经理张群表示,出现上述纠纷,是洪敏看不懂房屋朝向,对小区房屋坐标不内行导致的。“原本,洪敏所购买的房屋应该是自东向西数第三套房屋(603),但他误以为是第四套(604)。”
这一说法让洪敏难以接受:“事实上,房产证和房屋平面图是2009年1月16日拿到的,即便开发商那时通知我,房子早已装修完,也无济于事。”
“作为合同的签订人,当初您是否拿错了钥匙给洪敏?”记者问道,张群称,事情过去太久了,她也记不清楚了:“这个好难讲,也有可能当初钥匙质量不好,两个房门都能打开?”
不过,该公司经理王俊峰承认,在此纠纷中,公司存在一定失误过错。例如由于小区建设比较早,公司在小区未设立门牌号,在建设当中也存在或多或少的瑕疵。
杨先生表示,事发后,他找到开发公司交涉,但对方要求其找洪敏,拒绝承担任何责任。
洪敏也曾找到开发商,但亦未得到对方明确答复。
是否构成非法侵占?
王俊峰表示,他们曾召集双方协商解决此事,提出了互换房屋的设想,但双方均未同意该处理意见。
“现在住的这个房屋质量太差了,到处漏水。”洪敏表示,他想搬到对面房间居住。但在此之前,他要向开发商讨要装修损失。
杨先生表示,春节期间,他已聘请律师,准备以“非法侵占”为由起诉洪敏,并适时追加开发商为第二被告。
洪敏则认为,自己没有主观恶意占据他人房屋,不构成非法侵占。
对此,北京大成(江西)律师事务所徐律师认为,非法侵占是指以非法占有为目的,将他人交给自己保管的财物、遗忘物或者埋藏物非法占为己有,数额较大,拒不交还的行为。
徐律师还说,非法侵占构成的特征是,主观方面表现为直接故意,并且具有非法占有他人财物的目的,客观方面表现为占有他人财物数额较大,拒不交还的行为。从本案来看,洪敏显然并非主观故意装错房屋,不是以非法占用为目的,不构成非法占用的要件。
此前有法律界人士认为,洪敏在装修房屋时,没有主观恶意装修他人房屋情况下,花钱开通了水电、装修了地板并置办了门窗等设备。即便搬出现住的房屋,杨先生也应支付一定的费用,否则属于不当得利。
对此,江西法报律师事务所律师肖文军认为,洪先生的装修对杨先生而言,不符合其预期装修风格,并非是一种利益,反而是对房屋所有权的一种侵害;其次,洪敏的行为在学理上一般被称为“强迫得利”。不当得利中,受益人受领的利益符合其本意及计划,而强迫得利则刚好相反,是一种侵权行为。
肖文军建议杨先生可通过法律途径来维护自己的合法权益,请求法院判令被告停止侵权行为,责令其搬出604室,恢复房屋原状。
开发商应承担主要赔偿责任?
那么,在此消费纠纷中,开发商是否该承担责任?
江西省消费者协会副秘书长戴振彪认为,无论是洪敏还是杨先生,他们都是受害者,开发商应承担纠纷主要赔偿责任。
戴振彪表示,依据《江西省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第三十四条规定:“从事开发建设商品房的经营者,应当向消费者书面明示商品房的准确地址、栋号、单元、楼层、房号、建筑面积、套内面积、公摊面积、公共配套设施、交付使用日期、单价、总价(单价×建筑面积)、产权证办理期限等等事项。”
同时,《消费者权益保护法》还赋予消费者知情权,即“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。
据此,戴振彪认为,开发商未明确对房屋编号,明示房屋准确位置,以及钥匙发放中存在过错过失,导致一个业主装修错误蒙受损失,另一个业主维权讨房,并引发了一连串纠纷,存在因果关系,开发商应担主要赔偿责任。
截至记者发稿时,对于此事如何处理,鄱阳县房管局、鄱阳县房地产综合开发公司尚未拿出解决方案。
原标题:买房入住8年被告“非法侵占”