5月1日之后，增值税将全面取代营业税实现全行业覆盖。其中与市民个人紧密相关的个人二手房交易也将纳入营改增。那么营改增后，我市二手房交易增值税缴纳相比缴纳营业税会有很大变化吗？个人出租房屋是否也在此次改革范围内？又应当如何计算征收价格？
昨日，成都市地税局做客“成都面对面·政风行风热线”，现场就营改增后我市二手房交易增值税征收等热点问题进行了全面解答。
记者获悉，营改增后，我市个人二手房（住宅）出售的增值税征收与营业税征收相比在征收率和缴税流程方面都不会发生变化；非住宅出售也与营业税相同，依然实行差额计征的方法，且征收率不变。个人出租房屋方面，营改增后，我市个人出租住房的，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；个人出租非住宅的，仍按照之前5%的征收率计算应纳税额。
二手住房交易
增值税征收率依旧为5%
记者获悉，营改增之前，个人二手住宅出售按照5%的营业税率全额缴纳营业税，有市民担心营改增后会不会造成税负上升。对此，市地税局财产与行为税处表示，营改增后，由以往缴纳营业税改为缴纳增值税，征收率保持不变，依然为5%。同时营业税和增值税计税方式和依据不同，营业税是价内税，增值税是价外税，届时市民缴纳的增值税实际将略低于营业税缴纳。
比如一套售价100万元的房子，如果两年以内发生交易的话，缴纳营业税就应当是100万×5%最终为5万元的营业税，改征增值税后，计算方法则为100万÷（1+5%）×5%最终得出47600元左右，少缴2000多元的税。
同时，个人二手住房交易的营业税优惠政策也将继续执行，具体为个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
住房出租增值税征收
仍旧减按1.5%的征收率
记者了解到，个人房屋出租在本次税制改革范围内，其申报纳税也在地税局。营改增之前，个人出租住房是按照现行营业税率减按1.5%征收营业税，5月1日营改增之后应申报缴纳增值税，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不论是缴纳营业税还是增值税，实际都是按照1.5%来进行，没有变化。而因为两个税种的计税方式和依据不同，市民实际缴纳的增值税仍将略低于营业税。
如果是个人出租非住宅的，如商铺、写字楼等，营改增后增值税缴纳也与营业税一样，征收率不变，仍是以5%来计算应纳税额进行缴纳，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
二手商用房出售
依然实行差额计征
对于个人的二手非住宅交易，营改增后将会有变化吗？市地税局财产与行为税处相关负责人表示，如果是个人出售非住宅的，依然实行差额计征的方法，即这个环节销售价格减去购置价格来征增值税。“无论是营改增前与后，只是税种的改变，但是相关的征收率，以及优惠政策依然是延续的，请各位二手房交易的老百姓放心。”
以个人出售自己的商铺为例，仅就增值税计算的话，如果个人出售自己的商铺售价为150万，其最初购买时价格为100万，缴纳营业税时即为（150万—100万）×5%得出2.5万元的营业税，改为缴纳增值税之后则为（150万—100万）÷（1+5%）×5%得出2.38万元，将略有下降。
本报记者 温珙竹
原标题：营改增后 二手房交易税负不会上升
