关于“营改增”的讨论，自消息传出起，从未停止过：买卖二手房，税费是增是减？新政对成都二手房市场是否将带来影响？
今天，是“五一”小长假后的第一个工作日，也是“营改增”实施的第一个工作日。成都商报房产记者来到成都市房管局交易中心，一探究竟。
摩的司机：
比起4月，一早上起码少跑2趟
和往常一样，摩的司机冯师傅早上9点就赶到了成都市房管局交易中心，他不太明白的是，“今天前来办理二手房过户的人怎么没有和节前一样排起长队呢？”人流量的减少，也让他的生意随之减少，“一早上起码少跑了2趟。”
中介人员：
4月一度“限号”，有人6点来排队
有如此同感的还有成都某中介公司驻场人员郭毅（化名）。今年是郭毅加入房产中介的第二个年头，他的职责是帮助公司的客户办理相关手续。“在这两年里，刚刚过去的4月是最忙碌的一个月。”据介绍，交易中心每天早上8点50开门，他早上8点不到就得赶到现场。“这都不算什么，有的客户6点就来了。”郭毅说，因为人太多，交易中心自4月下旬起实行了限号，如果不早点来的话，至少就得在这里等上半天，“而今天来审税和过户的购房者少了1/3。”
机构统计：
4月二手房平均每天卖401套
交易中心排队到脚软，体现在市场就是成交量的增长。根据正合地产统计，3月28日至5月1日，成都二手住宅备案成交共计14054套，平均每天卖掉401套。其中，4月25日至5月1日，二手住宅备案成交共计3262套，创下主城区近两年来周备案量新高。
原因解析：
排队过户受增值税恐慌性传言影响
“一方面跟银行宽松的信贷政策有关，另一方面还是受‘营改增’的影响。”郭毅表示，由于之前政策的实施细则尚未出台，加上有“满5年房屋购买和销售差价很大，要交11%的税，需要尽快出手”的传言，部分人一时恐慌，就加快了入市节奏。如今，随着传言被证不实，无论是“2年及以上”还是“不满2年”的二手住宅，实际需缴税费并不太大差别，买卖双方相对回归理性，“也就没有那么多人来排着长队过户了。”
算笔账
100万的房子少缴税2400元
关于营改增的算账，5月1日前各大媒体、自媒体统统给出不同的算法，那么究竟最靠谱的算法是怎样的？记者在成都市房管局交易中心现场特意咨询了税务局工作人员。
记者在现场看到，为了帮助买卖双方更清楚了解“营改增”实施细则，成都市地税局还在交易中心设置了讲解点。据了解，个人将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
其中，判断是否满“2年”以个人购买住房取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
具体而言，新政前后最大的不同在于计算公式：
增值税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率；
营业税=含税销售额×征收率。
举例来说，以一套不满2年，计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5%时，计税公式为100万乘5%，需要交5万元的营业税；改为增值税后，虽然税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际交增值税47600元，少交税2400元。
需要特别说明的是，营业税是价内税，即过去100万元房价是含税价，增值税是价外税，要按照不含税价来征税，所以要先除以(1+5%)计算得到不含税价格，再计算缴纳增值税。
因此，总体上说，营改增对于一般的个人买卖二手房影响不大。
原标题：营改增首个工作日，二手房过户少了1/3！
