编者按【 近日，克而瑞发布房企2017年前4个月销售排行榜，碧桂园首次突破两千亿级，万科实现1915.7亿元，恒大实现1440亿元。房地产三强似乎已构成了一个牢不可破的“铁三角”。也就是在去年，这三家企业刚过“三千亿”级大关，而今年前四月，同样是这三家企业，用全年三分之一的时间已经完成了“千亿级”销售额。
细看这个排行榜不难发现，时间越往后推移，上述三强与TOP10其他房企越拉越大，比如第TOP20仅250亿元，第TOP50强仅不足百亿元。这意味着，或许到半年报时，前三强销售额是TOP30强的总和甚至TOP50强的总和，市场集中度越来越具有磁石效应，大鱼吃小鱼游戏，而非鲶鱼效应。】
当前，重新注重规模竞争似乎成为2017年房地产行业共识。即使面对政策调控的持续深化，大中型房企在过去的4个月也走出一条高光的业绩曲线。碧桂园、万科、恒大领衔的一线房企构筑成了“铁三角”，碧桂园的销售额更是已经攀升到“两千亿”量级。在过去，这似乎是不可想象的。
日前，克而瑞研究中心发布《2017年1~4月中国房地产企业销售TOP100》显示，碧桂园销售额达到了2006.6亿元，万科实现1915.7亿元，恒大实现1440.3亿元，三家领头房企实现总销售金额5362.6亿元，甚至超过排名其后的10家房企的销售额总和，行业集中度愈加明显。
亿翰智库的报告认为，此种趋势对成长型房企来讲，需要关注去周期化趋势，尤其是在投资节奏上，地价低时多拿，地价高时适当少拿，但绝对不能不拿，否则企业成长的连续性会受到制约。
“铁三角”领先业绩榜
调控在深化，大中型房企在过去的4个月依然收获了丰厚的业绩。从榜单分析，第一名、第二名都维持在了“两千亿”左右的量级，TOP3门槛达到了1440亿元，远超去年上半年第三名的1221亿元，TOP10和TOP50门槛也分别达到了420亿元和89亿元，显示出行业集中度的再次提升。
与去年同期业绩比较，今年前4月已完成去年上半年整体业绩的主要集中在TOP50房企，前10强房企中有6家，前30强房企中则有17家已达成此目标。
亿翰智库上市房企研究中心主任张化东认为，“三千亿”以上量级的龙头房企在经营上已经明显的去周期化，无论是春节淡季还是春季旺销期，单月业绩基本均在400亿元以上，其背后是企业投资节奏的去周期化以及城市布局的全面化、均衡化。
碧桂园在此方面的趋势明显，无论是投资端还是销售端。在拿地节奏上，去年前8个月基本保持每天一块地的进账速度，仅在当年9~11月份略有放缓，但当年底再次重启高速拿地模式。在销售端，其前4个月业绩已经超过2000亿元，按照现在月均500亿元的速度，全年完成6000亿元业绩将成为大概率事件。
恒大在前4月的销售速度有所放缓，在营销措施上收窄折扣幅度，提高利润。从今年一季度的销售情况看，恒大仍然处于惯性延续之中，推货节奏平稳。亿翰智库的报告预计，进入二季度以来，恒大明显开始发力，大量新盘将在二季度及之后陆续入市。
经历股权之争风波的万科虽然表示对规模排名“不在意”，但在营销节奏方面，却没有放缓的迹象。今年春节后万科就开始加大推货力度，其中3月份的新推货量是平时单月的2~3倍之多，创下行业单月636亿元的销售纪录。
万科第一季度业绩报告显示，净利润出现明显下滑。对此万科解释，由于销售额翻番、经营管理规模扩大，一季度销售费用和管理费用同比分别增长38.8%和29.3%，同时受融资规模扩大的影响，一季度万科财务费用也有所增长。此外，由于一季度结算项目中包含了一批合作比例较高的项目，使得当期少数股东损益占比较高。
万科董秘朱旭表示，第一季度万科竣工和结算规模有限，竣工面积占全年竣工计划的比例仅为5.1%，一季度的净利润同比下滑对全年业绩的参考意义不大，公司预计2017年全年净利润同比仍将保持增长。
中小房企突围压力
在房企规模的竞争中，土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。阳光城总裁张海民就表示，现在的土地储备排名就是五年后的房地产公司排名。
中国指数研究院的统计表示，前4月从拿地金额来看，碧桂园和保利继续稳居前两位，首开、远洋晋级TOP10。1~4月，碧桂园和保利分别以535亿元和474亿元继续稳居拿地金额前两位。
总体来看，在2016年热点城市量价齐升带动下，房企取得良好的去化效果，资金较为充裕。尽管2017年楼市调控政策不断加码，但仍不能减弱房企拿地热情。2017年1~4月，房企拿地意愿依然强烈，TOP10企业拿地总价高达3460亿元。
相比三大巨头的全国性布局对冲周期风险，区域布局型房企在规模竞争上缺乏力度。亿翰智库的报告认为，首开、首创等出现增长受困，在榜单排名上均出现不同程度后退。究其原因，是因为一线及强二线短期内住宅去化仍然有支撑，但新增供应难以为继；另一方面，一线及强二线城市政策多已是史上最严，后期市场调整将显著放大市场不确定性。
作为此轮调控供给侧的着力点之一，公开土地市场的竞拍限制繁多。从2016年的多城市土拍新政，包括提高保证金、规定现房销售、增加持有物业比重和年限等，到近期上海出台招标挂牌复合式新土拍政策，无一例外地提高了企业竞争门槛，封堵中小房企试图通过传统高周转模式继续发展的路径。
除去公开市场，并购将是中型房企突围的路径之一，“闽系”房企阳光城成为典型的代表。阳光城2016年年报显示，2016年阳光城新增土地储备项目25个，总建筑面积977.8万平方米，同比增长210%。其中，企业以招拍挂方式获取了12个项目，总建面141.9万平方米，以收购方式获取了大量土地储备。
亿翰智库的报告认为，此种趋势对成长型房企来讲，需要关注去周期化趋势，尤其是在投资节奏上，地价低时多拿，地价高时适当少拿，但绝对不能不拿，否则企业成长的连续性会受到制约。（每经记者 黄博文）
房企样本·碧桂园
碧桂园前4个月揽金首破两千亿 已完成全年目标50%
近日，克而瑞及亿翰智库公布的数据均显示，碧桂园以2006.6亿元销售金额超越万科、恒大，再次夺得流量销售金额榜首，完成全年销售目标的50%。
回顾2017年开局以来的房企销售业绩，碧桂园连续4个月成为“销冠”，首次实现4个月销售金额突破2000亿元，刷新行业规模纪录。同时，万科、恒大均取得了不错的销售业绩，分别以1915.7亿元、1440.3亿元位列第二、第三名，加固了房地产业三强鼎立的行业格局。
目前，政策调控“紧箍咒”不断收紧，加速行业集中度进一步提升，给行业巨头提供了一个规模扩张的良机，在公开“招拍挂”、收并购以及合作拿地方面高歌猛进。
销售金额实现同比增长209%
2016年，万科、恒大、碧桂园确立三强鼎立的行业格局。2017年开局以来，三强之间的争霸赛不断刷新行业认知。
2016年，万科用4个月时间突破销售金额1000亿元大关，刷新行业纪录。2017年，碧桂园用4个月实现销售金额2006.6亿元，成为行业首个4个月规模突破2000亿元的房企，其扩张速度较2016年行业最快增速提高一倍。
回顾碧桂园前3个月的销售数据，分别为486亿元、386.6亿元以及634亿元，同比2016年前3个月增速分别为288.9%、246.7%以及229.9%%，每月均以超200%的增速前进。截至2017年4月，碧桂园以2006.6亿元销售金额实现同比增长209%，为规模房企中增速最快的公司，完成全年销售目标的50%。
从前4个月的业绩增长情况来看，房企在加速扩大规模，以提高市场占有率。金额榜单门槛进一步提升，TOP3和TOP30的4个月入围门槛均已超出去年上半年水平。其中，TOP30门槛已经达到178亿元，超越去年上半年的174亿元。
易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱在其公众号发文分析认为，4月房地产市场成交继续分化，一二线楼市成交仍处于相对低位，这对重点布局一二线的房企业绩产生了压力。三四线楼市的崛起则对相应布局的企业提供了业绩上涨动力，特别是龙头房企，在三四线城市布局较广，业绩增长幅度更大。
碧桂园总裁莫斌透露，碧桂园的主战场是在三四线城市，随着公司实力的增强，开启了一二三四五线城市全线出击的战略格局。碧桂园将在三四线城市按照市场需求推出货量，做好供应。
在巩固三四线市场的同时，碧桂园不断加码一二线市场的布局。明源地产研究院首席研究员刘策分析认为，一二三四五线城市全面发展的房企在面对政策调控和市场变化时具备足够的战略纵深，业绩受影响较小，有利于保持业绩的稳定增长。
同策咨询研究院总监张宏伟认为，碧桂园在三四线城市布局了大量的项目，多数城市受政策影响较小，碧桂园获得了业绩放量的窗口期和规模增长的好时机。碧桂园在三四线城市的产品在性价比方面有综合竞争优势，能够在短期内开发大盘，为大规模的销售提供产品保障。
前3个月拿地已用预算44.7%
2016年，碧桂园的全年销售金额为3088.4亿元，实现业绩翻番，顺利完成“尖叫目标”。
碧桂园对外公布的2017年业绩目标为4000亿元。按照其目前的增长态势来看，这一目标相对保守。对此，碧桂园主席杨国强则表示，到了年中，能够做到的话，碧桂园会对业绩目标进行调整，2016年也进行了调整。
丁祖昱在接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，按照目前的增长态势，碧桂园具备冲击6000亿业绩的能力。张宏伟也向《每日经济新闻》记者表达了类似的观点，他认为碧桂园2017年完成6000亿销售业绩问题不大。
截至2016年12月，碧桂园在国内的总土地储备为1.66亿平方米，未售部分土地储备货量总计高达11986亿元。包括2015年和2016年带入货量1273亿元及4890亿元的2017年预计新推货量，碧桂园2017年可售货量达到6163亿元。其中目标位于一二线城市的货量为3528亿元，占比57.2%；目标位于三四线城市的货量为2635亿元，占比42.8%。
在土地市场上，碧桂园并没有放慢扩展的步伐。碧桂园发布的数据显示，1~3月，碧桂园获取了111宗土地，新增土地预期建筑面积为2035万平方米，土地成本为670亿元，花费拿地预算的44.7%。在1~3月新增土地中，按面积计算，三四线城市新增土地占比68%，一二线城市占比32%；按金额划分，三四线城市占比41%，一二线城市占比59%。
据碧桂园财务资金中心副总经理左莹透露，考虑到货量的安排，2017年，碧桂园有1500亿元的现金支出用于拿地，当然会根据市场情况、现金的流入和其他方面的开支进行定期的调整。
此外，由于实行合伙人制度，碧桂园项目的开盘时间缩短至6.2个月，现金流回正周期缩短至8.4个月。加之依靠高周转快速开发模式，碧桂园2017年的新增项目将源源不断地进入2017年可售货量，为2017年的业绩增长储备原材料。
据《每日经济新闻》记者了解，目前碧桂园东莞茶山项目采用的SSGF工法将在碧桂园各区域公司试点，未来将全面推广。该套体系的创始人碧桂园莞深区域副总裁孙军在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从试点的茶山项目来看，SSGF工法采用全穿插施工，能将整体建造周期缩短6~8个月，同时能节省1/3的施工人力以及1/3的建筑成本，保证建筑品质达到精良水平。（每经记者 魏琼）
原标题：房企“铁三角”围城：前4个月卖了5300亿
