广延路417号，原本“闸北网球馆”的铭牌悄悄摘下，正在褪色的斑斑字迹成为往事，替之以“静安网球馆”五个鲜红的正楷大字。
闸北变静安，对许多踌躇不决的买房者来说，完全是一场成交价格日夜狂飙的心跳冒险。今年年初上海楼市普涨的大基调加上“屌丝变白富美”的利好发酵，这里已然成了最能体现“魔都”近乎戏剧般狂欢的楼市象征。
五六个月前还只有400万的房价，瞬间飙过了700万，“3·25”楼市新政加码限购，被调侃解决了“买不买房”的终极疑问。买不起房、买不了房的人们终于别无选择地加入了租房一族。
然而，租房的现实恐怕同样“骨感”。《中国经济周刊》记者走访了包括“新静安”板块在内的多梯队楼盘租赁市场，发现楼市预期叠加政策因素，使得楼市硝烟弥漫。有中介机构数据显示，在房价暴涨的2月，上海纯商品住宅销售均价和租金的同比涨幅几乎持平。
老外吐槽上海房租越来越高
“我从业以来涉及的外籍租赁比较多，今年最明显的感受是老外租客变少了。”已在租赁圈9年的资深经纪人，严妍（化名）曾和友人创办涉外租赁中介公司，对沪上高端楼盘了如指掌。
严妍告诉《中国经济周刊》记者，以浦东联洋板块的仁恒河滨城为例，经过一轮又一轮的上涨，目前租金已经达到许多外籍租户无力负荷的程度，“有一对加拿大夫妻租户，在这个小区已经住了多年，两个人的月租预算是1.3万元，去年初我给他们找到的户型是161平米的3房，但是现在1.3万元只能租到88平米的2房，所以他们最后决定搬到浦西人民广场附近的老房子居住。”
据严妍介绍，该小区本身的户型选项非常全面，从80多平米的2房到500多平米的豪宅都有，而此前两三百平米的大户型租户主力军是外籍人士，“因为多数情况下，外企给他们的月租预算比较高，如果是高管级别，一般能达到3万元左右，这个价格现在要在小区内寻找房源却变得非常尴尬。”
“老外对空间要求普遍比较高，一家三口一般都喜欢居住4房，但目前即便是楼层、房型要求放低的4房，每月租金也要达到3.3万元以上，有些老外只能忍痛‘割爱’。”严妍对记者表示，不少外籍租户都曾向她吐槽高租金不可承受之重，“最常听到的意见是他们在上海已经工作六七年了，公司的房租津贴预算没涨一分钱，住房标准只能越来越差，和老外本身追求生活品质的理念越来越背离。”
Stuttgart是一名德国医生，她在浦东南路附近的国际医院上班，已在仁恒河滨城租房长达9年。但今年7月，她决定过完暑假带着孩子回国。“我们去年找的4房月租金还是2.5万元，现在竟然涨到了3.4万元，这还不是带发票的价格，同时还是老租客续租的价格，这已经大大超出了我们能够接受的生活成本。”她对《中国经济周刊》记者大吐苦水。
“经过去年一波行情，其实许多原本待租的房子已经出售，房源越来越稀缺，议价空间也开始收窄，整个小区本身体量比较大，大约有4200多户，原本整体出租率在25%~30%之间，目前可能只有10%的出租率。”严妍对记者说。
而房东心态也在发生微妙变化。“以前房东放出房源来，两周之内就消化掉了，现在随着小区整体房价的抬高，房东情愿等三个星期甚至一个月再把房子租掉。由于租赁周期变长，近期租房客户明显减少，以前每天的接待量可以达到2到3户，现在大概两三天才接待2到3户，外籍客户的流失是一个重要原因。”
一个有力的佐证是，去年11月、12月的楼市“淡季不淡”，侧面证明了外籍人士可能不再是高端楼盘的支柱。“按照以往经验，老外外派是有固定时间的，一般每年过完年和七八月暑期会有一波上涨空间，租赁行业一般的旺季应该是3~10月，但去年却是11月、12月比较忙，许多客户其实是打算购房或者正在装修的中国人短租。”严妍对记者解释道。
租房购房哪个成本更高？
上海中端档次板块的出租屋或许也在逐渐失去吸引力。上海“3·25”房产调控新政出台后，对非沪籍人士的购房门槛大大提高，这令原本被年后房价“砸晕”的史云夫妇开始纠结是否要趁量价调整买下出租房。目前他们租住于一套普陀区中环板块小两房，身为资深程序员的史云甚至还专门编写程序，以便于计算买房与租房的真实成本。
“按照我们的月收入，银行可以批下来的纯商贷在200万元左右，加上双方家庭的支援和我们自己的积蓄，勉强可以买下普陀中环区域一套总价450万元左右的二手小两房，月供大约是1万元，现在我们住的公寓月租是6500元。”史云告诉《中国经济周刊》记者，当前两人月均收入总和是2.5万元，年薪涨幅约为6%，月开销为1万元，口袋里的现金回报率则按照主流理财产品6%的年化利率计。
“我们查看了国家统计局官方公布的过去5年上海的房价涨幅，年均涨幅是6%左右。”史云对记者解释，如果继续选择租房，参考历史数据，假设房租在5年内的涨幅追平房价涨幅，5年后大约要支付44万元房租，小家庭沉淀下来的资产是402.5万元现金，没有负债。
“如果我们现在就买下这套房子，额外支出10万元用于装修，5年后房子升值到602万元，我们能够沉淀下来的现金部分算上投资回报大约是52万元。这时选择一次性偿清银行贷款并卖掉这套房子套现，银行剩余贷款需要支付184万元，房子售价602万元，那么到手现金大约是418万元，加上之前结余的52万元现金，总资产变成了470万元现金，同样没有负债。”根据史云的计算，即使按照利率最高的纯商贷贷款，在排除5年内房价崩盘的极端条件前提之下，只要房子升值率略高于银行贷款利率，租房的真实成本就超过了买房。
而毕业于帝国理工学院金融系的罗朗（化名）则从更长线的角度考量租房的真实成本。“以买一套190万元的房子为例，假设首付三成，月供大约7000元，月租以月供的一半计，约3500元，房租跟着年通胀2%上涨，算上这笔租金若全部拿来买4%年化收益率的货币基金所产生的机会成本，未来50年的租房实际成本是131万元，看起来是租房便宜，但如果买房，此时手里还有一套可以变现的房子。”
罗朗对《中国经济周刊》记者分析：“即使是自住性质的房地产，也有一半属性是保值投资的资产配置，房子住了50年可以卖掉，租房住50年纯粹是消费。买房相对租房溢价的部分至少可以解决就学问题和免于搬家的麻烦，况且这还没有计算房子售出时真实的增值部分。”
上海房租涨幅持平房价涨幅
“买房贵”已然成为这座大都会繁荣下的一片荫翳，而事实上，上海房租的上涨势头丝毫不输房价。根据2016年2月中原 （上海）租金指数月报，全市租金均价达到了78.5元/平方米/月，同比上涨24.33%。克而瑞咨询和易居研究院联合出台的2月报也显示，上海纯商品住宅销售均价36381元/平方米，同比涨幅24.2%，与房租涨幅几乎持平。
位于上海内中环区域板块的中原地产房产中介刘正严告诉记者，随着房价翻番，租房价格也逼近翻番。“今年和去年没得比，比较便宜的1房刚出来就被抢光了，现在80、90平米的2房都要价8000元。”。
严妍也对记者表示，房租和房价的涨幅大体是同步的，“以151平米商品房来说，去年过年的时候售价750万元，年后慢慢涨到800万元，大概在5月的时候叫价850万元~880万元，而今年过完年价格都在1300万元左右。最近听到的一单成交价高达1310万元，我认为比较普遍的价格应该是1250~1280万元之间，也就是年后大概上涨了30%左右。租房如果是带发票的价格，业主需要缴5%的税，去年151平米的价格是1.4万元、1.5万元，现在价格差不多是1.8万元、1.9万元，和房价的涨幅基本是一样的，而这个价格还是续租价，如果是新租租金涨幅甚至还要高一些。”
对此，中原地产研究咨询部高级经理卢文曦则对《中国经济周刊》分析称，从现在来看，租金和房价确实存在一个比值关系，“去年11月、12月的租金指数差不多是一个月涨3个点，今年1月到2月涨了6个点，3月到4月涨了8个点，这种加速上行和房价是挂钩的。另一方面，今年年初的猛涨恰好还叠加了季节性因素，每年年初都有一个租赁潮，也就顺势推动了租金的上行。”
原标题：“打假”《欢乐颂》，上海小白领根本租不起那样的高档小区
