融创631.7亿吞下万达“资产包”

万达瘦身

        昨日，万达商业与融创中国发布联合公告，公告称，双方签署转让协议，万达将以295.75亿元出售万达13个文旅项目91%股权，并由融创承担项目的现有全部贷款；并以335.95亿元出售北京万达76个酒店。

  融创大手笔

        在过去几年来，通过并购成为融创中国获取土地的最主要方式之一。据不完全统计，从去年至今，融创中国有据可查的10起上亿元并购项目，总金额已高达1196亿元。

        7月10日上午，万达与融创高达631.7亿元的大手笔交易震惊业界。万达商业、融创中国发布联合公告称，万达将13个文旅项目的91%股权，作价295.75亿元转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款；此外，万达还将76个酒店以335.95亿元转让融创房地产集团。

        据记者统计，此次收购总代价除631.7亿元外，由于牵扯13个万达文化旅游城的全部贷款，有分析人士称，此次交易实际代价将超过千亿。如果一切落实，这也将是中国房地产行业迄今为止最大笔的收购行为。

  王健林：

  收购资金将用于清偿债务

        10日早间，港交所公告发布公告称，融创中国短暂停牌以待刊发一份重大收购事项。

        记者随后在万达集团官网发现一则《万达商业、融创中国联合公告》。公告称，双方于7月10日签署转让协议，万达将以295.75亿元，出售西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权，并由融创承担项目的现有全部贷款；并以335.95亿元出售北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。公告同时称，双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。此外双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

        万达为何大手笔转让酒店和文旅项目“资产包”？就在十几天前，万达遭遇“股债双杀”，令业界颇感惊讶。今年6月22日，万达旗下多只债券暴跌，当天万达电影股价也一度逼近跌停。万达集团官网声明，网上炒作属于谣言，而万达官方微信公众号在随后引用财新报道，真实情况是，银监会6月中旬要求各家银行排查包括万达、海航集团、复星、浙江罗森内里在内数家企业的授信及风险分析。

        虽然没有证据表明，万达出售万达城项目和万达酒店与此次事件有关，不过据财新报道，万达集团董事长王健林表示，向融创转让资产能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款。

        记者查询发现，近年来，万达一直提倡“轻资产”转型，其中，文化产业是重头戏。但近几年万达因重金投入文化产业，导致负债率大幅攀升。据北京万达文化产业集团有限公司2017年一季度财务报表显示，截至今年3月底，万达文化集团总资产为1669.63亿元，总负债1335.18亿元，资产负债率已接近80%，而去年年底则为76.8%。

        而目前万达集团旗下大连万达商业地产股份有限公司（下称“万达商业”）共有17只发行中债券，债券存续总规模达870亿元，仅2016年就发行了490亿元。

  孙宏斌：

  10起并购近1200亿元

         在中国房地产市场，近年来融创中国在并购市场频频出手，融创中国董事长孙宏斌也有了另外一个称呼“并购之王”。

        在过去几年来，通过并购成为融创中国获取土地的最主要方式之一，约有三分之二土地来源于并购。从2006年至今，融创一系列并购引发资本市场关注，上百亿项目不仅有去年11月豪掷137.88亿元购入联想控股旗下融科智地相关股权及债权，今年1月更是以150亿元火线驰援乐视，5月以102.54亿元收购天津星耀80%的股权和债权。

        据记者不完全统计，从去年至今，融创中国有据可查的10起上亿元并购项目，总金额高达1196亿元。如此“高歌猛进”的并购，也令市场人士担忧其负债率。

        不过，孙宏斌表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

  市场反映：

  万达、融创各取所需？

        对于此次收购，业内人士表示，这颇有点“各取所需”的意味。在万达和融创双方7月10日签署的协议中约定，双方交割后文旅项目维持“四个不变”：1、品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

        这意味着，万达把文旅地产和酒店项目的资产和负债转移给融创，万达只负责品牌和运营管理。万达借机迈出“轻资产”重要一步，而融创借助此次收购将触角伸入商业地产领域。

        中国政法大学商学院院长、资本金融研究院院长刘纪鹏认为，换回约632亿元现金，即刻偿付银行负债，一方面提高万达自身的金融和商业信誉，另一方面可预计降低40亿元至50亿元左右的财务费用，大幅提高万达商业公司的实现利润，同时也将进一步为万达商业从香港退市回归A股创造更有利条件。而对于融创来说，将从单一住宅地产向集住宅、商业地产以及在其基础上形成的文化旅游综合发展的地产商迈出重要一步。

 （记者 吕波）

  2016年至今

  融创中国并购名单（部分）

  2016年7月

  42.25亿元收购莱蒙国际旗下物业

  2016年8月

  20.54亿元入股博鳌金湾

  2016年9月

  40亿元入股金科地产

  2016年11月

  36.62亿元入股嘉凯城 青岛项目

  2016年11月

  137.88亿元购入联想旗下融科智地

  2016年12月

  8.59亿元收购杭州金翰及金成房地产项目

  2017年1月

  26亿元入股链家

  2017年1月

  150亿元融资驰援乐视

  2017年5月

  102.54亿元收购天津星耀80%的股权和债权

  2017年7月

  631.7亿元收购万达项目

  “去地产化”轻装上阵

  万达商业A股IPO或迎利好

        曾经豪言要超越迪士尼乐园的万达文化旅游城，现如今被打包出售给融创中国，一同被抛售的还有76个酒店项目。此次出售的万达文旅城和酒店项目均为正在A股IPO万达商业的重要组成部分，当前房企A股IPO节奏放缓，走上轻资产运营道路，万达商业回归A股是否将迎来利好？

        易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，万达出售酒店和文旅项目是积极甩包袱、做品牌的导向。

        记者从万达商业此前公布的A股招股说明书发现，该公司明确提示风险，认为酒店通常会产生数额庞大的开业前开支，新开业酒店通常需要经过起步阶段才能达到预期的表现水平，其投资回收期较其他持有型物业更长，文旅产业前期需要大量的资金沉淀。

        据财新网报道，王健林表示通过出售部分酒店和文旅项目，万达能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。

        严跃进认为，万达积极剥离文旅项目，不断强化轻资产的模式，有助于其轻装上阵，负债结构的改善有助于投资者改观万达资金压力大的印象。香港中原金融集团首席分析师严高乐指出，较高的负债率将侵蚀企业的利润，用非优质的资产去补充现金流，剥离非核心资产将提升企业的价值。

        基于市值管理的考虑，大连万达商业地产2015年启动A股IPO申请，与万达商业一同在A股IPO排队的房地产企业还有富力、金辉等地产企业。

        东方证券房地产行业首席分析师竺劲接受记者采访时表示，此次资产出售对万达商业来说是利好，对其A股IPO影响不大，需要万达商业重新补充材料，这在IPO方面也属于正常现象。

        据财新报道称，万达内部人士透露，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”，万达商业不希望被划入房地产板块。在A股IPO的房地产企业则处于停滞状态，目前大连万达商业排在第65位，处于“已反馈”状态。

        剥离重资产，实现轻资产运营的万达商业能否如愿在A股IPO所属行业划归至“非房地产业”呢？严高乐接受记者采访时分析指出，万达想要回归A股需要轻资产运营，现在房企在A股IPO难度较大，剥离重资产有利于万达商业归属到其他非房地产行业类别，有助于回A获批。